Während es in der Nachbarstadt Langenfeld einen qualifizierten Mietspiegel geben wird, sind die Bemühungen, nach dem letzten gemeinsamen Mietspiegel mit Langenfeld von 2017  auch für Monheim zu einem neuen Mietspiegel zu kommen, zunächst am Widerstand der Stadt Monheim gescheitert. Der Mieterbund Monheim/Langenfeld sowie Haus und Grund Langenfeld/Monheim hatten den letzten Mietspiegel noch gemeinsam für beide Städte erarbeitet, wie dies jahrzehntelang üblich war. Der Mietspiegel ist Grundlage bei der Bildung eines Mietpreises für Wohnraum sowie auch maßgeblich für die Mietanpassung nach längerer Laufzeit.

Auf Grundlage der Bundestagsdrucksache 19/26918 vom 24.02.2021 müssen alle Gemeinden über 50.000 Einwohner bis zur Jahresmitte 2024 einen eigenen Mietspiegel erarbeiten. Die Einwohnerzahlen der aufstrebenden Stadt Monheim am Rhein (Stadtwerdung 1960) , die 2020 rund 48.500 Einwohner zählte, sind stark fallend, so dass die gesetzliche Verpflichtung zur Erstellung eines Mietspiegels nicht greift. Haus und Grund hat daher in Absprache mit dem Mieterbund mit einem Schreiben vom 18.08.2021 bei Monheims Bürgermeister Daniel Zimmermann angefragt, ob wegen der knappen Unterschreitung der Einwohnerzahl nicht dennoch ein Mietspiegel erarbeitet werden solle. Dabei wurden die Erfahrungen unseres Vereines und des Mieterbundes bei der Erstellung von Mietspiegeln unterstützend angeboten.

Kerstin Frey, Abteilungsleiterin Stadtplanung, lehnte unser Angebot klipp und klar ab. Eine Begründung gab es nicht. Vermieter, die den Wohnraum für Monheim stellen, Mieter, die diesen benötigen, sind durch dieses Verhalten der Stadt nicht begeistert, weil sie ohne den Mietspiegel auskommen müssen. Dies wird angesichts der Kosten der Fernwärme, an die die meisten Monheimer angeschlossen sind, aus Kostengesichtspunkten umso schwieriger, da die über Gasturbinen erzeugte Wärme, die über ein schlecht gedämmtes, über 60 Jahre altes, marodes Leitungssystem verteilt wird, keineswegs modern ist und schon vor der Klimawende die Heizungskosten hoch trieb und entsprechend die Kaltmieten ermäßigte, so dass kaum mehr kostendeckend vermietet werden kann.

Der Mietspiegel 2017 ist nicht mehr verwendbar. Damit die Entwicklung der Mieten entsprechend der Entwicklung der Lebenshaltungskosten nach 6 Jahren angepasst werden können, ergeben sich folgende Möglichkeiten:

1. Ist eine Staffelmiete bei Vertragsbeginn gem. § 557 a BGB vereinbart worden, gilt die Staffelung. Die Mieterhöhung muss nicht nochmals erklärt werden, ihr wurde bei Abschluss des Mietvertrages zugestimmt. Zahlt der Mieter die nach der Staffel erhöhte Miete nicht, kommt er in Zahlungsverzug. Einer Zusatzinformation des Mieters durch den Vermieter bei Wirksamwerden der Staffel bedarf es nicht.
2. Eine Mietdatenbank oder ein qualifizierter Mietspiegel ist nicht vorhanden.
3. Ist im Mietvertrag eine Indexklausel vereinbart, die von Haus und Grund sowie dem Mieterbund empfohlen wird, kann die Mieterhöhung problemlos entsprechend der Entwicklung des Lebenshaltungskostenindex rechnerisch angepasst werden (§ 557 b BGB). Die Kappungsgrenze des § 558 III BGB gilt nicht. Der Mieter muss nicht zustimmen, die Zustimmung ergibt sich aus dem Mietvertrag.
4. Die Begründung einer Mieterhöhung nach Vergleichsmieten ist möglich. Wegen der großen Zahl von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Monheim  ist dies oft möglich (z.B. bei Eigentumswohnungen). Voraussetzung ist, dass zumindest drei identifizierbare Vergleichswohnungen in jeder Weise in Bezug auf Größe, Aufteilung, Ausstattung, Baujahr in jeder Weise vergleichbar sind, benannt werden. Der Mieter muss i.S.d. § 558 b BGB zustimmen. Die Kappungsgrenze gilt.
5. Die Mietanpassung kann gem. § 558 a II Ziff. 3 BGB mit einem Gutachten begründet werden. Dieses muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen stammen. Der Mieter muss gem. § 558 b BGB auch einer solchen Erhöhung zustimmen. Die Kappungsgrenze gilt.
6. Neben den hier genannten gesetzlich normierten Fällen gibt es im Sinne des (i.S.d.) § 557 I BGB immer die Möglichkeit einer individuellen Mieterhöhungsvereinbarung.

Muss der Mieter zustimmen, verweigert diese indessen, muss der Vermieter dann, wenn er sein Erhöhungsbegehren weiter verfolgen will, innerhalb von 3 Monaten nach Beginn des Erhöhungszeitpunktes Klage erheben, da andernfalls der Erhöhungsanspruch verfällt.

Nicht behandelt sind die Möglichkeiten einer Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB. Diese ist nach der Systematik des Gesetzes bei gleichzeitiger Vereinbarung einer Indexmiete nur eingeschränkt möglich.

In Zweifelsfällen lassen Sie sich bitte in der Beratungsstelle von uns gern persönlich beraten!