Was passiert eigentlich mit dem Verwaltervertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wenn der bisherige Verwalter als Einzelunternehmer tätig war und dann eine GmbH gründet? Bleibt der Vertrag bestehen und geht auf die neue Gesellschaft über? Oder muss ein neuer Vertrag geschlossen werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt Klarheit geschaffen.
Karlsruhe. Ein eingetragener Kaufmann ist als Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) tätig und wandelt sein Einzelunternehmen in eine GmbH um. In einen solchen Fall geht der Verwaltervertrag mit der WEG auf die GmbH als Rechtsnachfolgerin über. Die Eigentümergemeinschaft braucht also keinen neuen Verwaltervertrag abzuschließen. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden (Urteil vom 02.07.2021, Az.: V ZR 201/20).
Der Fall drehte sich um eine Eigentümergemeinschaft in Berlin. Sie hatte eine eingetragene Kauffrau zur WEG-Verwalterin bestellt. Später gliederte die Dame ihr einzelkaufmännisches Unternehmen zur Gründung einer GmbH aus, deren Geschäftsführerin sie wurde. Als das Ende des Verwaltervertrags mit der fraglichen Eigentümergemeinschaft nahte, berief sie eine Eigentümerversammlung ein, die über eine Vertragsverlängerung entscheiden sollte.
Neubestellung oder Wiederwahl?
Die Eigentümer beschlossen tatsächlich, den Verwaltervertrag zu verlängern. Allerdings hielt einer der Eigentümer das gar nicht für machbar: Er ging davon aus, das eine Verlängerung gar nicht möglich wäre, weil die Verwalterin durch die geänderte Rechtsform nicht mehr dieselbe sei. Er ging davon aus, es handele sich rechtlich gesehen um eine Neubestellung der Verwalterin, so dass drei Angebote von alternativen Anbietern hätten eingeholt werden müssen.
Der Wohnungseigentümer klagte gegen den Beschluss, gewann vor Amts- und Landgericht, scheiterte aber schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Die Bundesrichter hoben das Urteil der Vorinstanz auf und wiesen die Klage ab. Sie befanden: Nach dem Umwandlungsgesetz war in diesem Fall das Amt des WEG-Verwalters mitsamt dem Verwaltervertrag auf die Rechtsnachfolgerin des ursprünglichen Einzelunternehmens übergegangen.
Verwaltervertrag geht auf Rechtsnachfolger über
Deswegen war der Beschluss der Eigentümerversammlung in der Tat auch als Wiederwahl und nicht als Neubestellung der Verwalterin zu werten, das Einholen von Alternativangeboten war daher nicht nötig. Der Gerichtshof ging davon aus, dass es den Eigentümern bei ihrer Entscheidung darauf ankam, weiterhin auf die Expertise der Verwalterin zurückgreifen zu können, nicht aber auf deren höchstpersönliche Ausübung des Amtes.
Da die Dame Geschäftsführerin der GmbH geworden war, stand ihre Sachkunde und Kompetenz den Eigentümern auch weiterhin zur Verfügung. Karlsruhe betonte zugleich, eine andere Auslegung, wie sie von Amts- und Landgericht vorgenommen worden war, wiederspreche den Interessen aller Beteiligten. Sie würde dazu führen, dass sich die Verwalterin von jedem Ihrer Kunden deren Zustimmung für die Umwandlung ihrer Gesellschaft hätte holen müssen. Würde das scheitern, stünden die Eigentümer entweder ohne Verwalterin da, oder mit einer natürlichen Person als Verwalterin, deren Geschäftsbetrieb jetzt auf eine GmbH übergegangen ist.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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