Wer eine Immobilie kauft, vereinbart mit dem Verkäufer oft einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Zeigen sich später Mängel, steht dem Käufer nur dann Schadensersatz zu, wenn der Verkäufer ihn zuvor arglistig über die Mängel getäuscht hatte. Doch kann einem Verkäufer Arglist unterstellt werden, nur weil er selbst vom Fach ist? Der Bundesgerichtshof verneint das.
Karlsruhe. Auch ein fachkundiger Hausverkäufer kann beim Verkauf der Immobilie aus fahrlässiger Unkenntnis falsche Angaben zu einem Sachmangel machen. Wenn er angibt, dass Haus fachgerecht und nach den anerkannten Vorschriften erbaut zu haben, in Wahrheit aber unbewusst von DIN-Vorschriften abgewichen ist, liegt darin keine arglistige Täuschung begründet. Ein vereinbarter Ausschluss der Sachmängelhaftung greift dann, der Käufer kann keinen Schadensersatz beanspruchen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem erst kürzlich veröffentlichten Richterspruch entschieden (Urteil vom 14.06.2019, Az.: V ZR 73/18).
Im konkreten Fall hatte ein Maurermeister und Inhaber einer Baufirma sein Einfamilienhaus verkauft. Den Käufern war schon bei den Besichtigungen ein Wasserfleck an der Rückwand der Garage aufgefallen. Darauf angesprochen mutmaßte der Verkäufer, das liege an einer losen Bitumenbahn. Die Käufer glaubten ihm, schließlich war der Verkäufer selbst vom Fach. Sie kauften das Haus und vereinbarten im Vertrag den Ausschluss einer Sachmängelhaftung.
Maurermeister verkaufte Haus mit Feuchtigkeitsschaden an der Wand
Erst nach dem Kauf des Hauses zeigte sich, dass der Wasserfleck doch keine so kleine Ursache hatte. Vielmehr stellte sich heraus, dass eine fehlerhafte Drainage der auf der Garage liegenden Terrasse den Feuchtigkeitsschaden erzeugt hatte. Die Drainage entsprach nicht den zur Erbauungszeit geltenden DIN-Vorschriften. Die Käufer sahen sich vom Verkäufer arglistig getäuscht und verklagten ihn auf Erstattung der Kosten zur Beseitigung der Mängel und weiteren Schadensersatz.
Die Sache ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH). Dessen Richter stellten klar, dass in einem solchen Fall fein zu unterscheiden sei zwischen einer arglistigen Täuschung über einen Sachmangel – welche den Verkäufer trotz ausgeschlossener Sachmängelhaftung zu Schadensersatz verpflichten würde – und fahrlässiger Unkenntnis des Verkäufers von den tatsächlichen Ursachen eines Mangels.
Die Bundesrichter betonten: Wenn der Verkäufer „ins Blaue hinein“ über die Ursache des Schadens gemutmaßt hat, haftet er nur, wenn er damit gerechnet hat, dass seine Angaben falsch sein würden. Genau das sahen die Richter in diesem Fall nicht als gegeben an. Der Verkäufer hatte nach Ansicht der Richter offensichtlich nicht gewusst, dass mit der Drainage etwas nicht stimmte. Er handelte insofern in fahrlässiger Unkenntnis, eine arglistige Täuschung sei nicht zu unterstellen.
Auch ein Fachmann kann aus fahrlässiger Unkenntnis handeln
Daran ändert es nach Auffassung des BGH auch nichts, dass der Verkäufer selbst vom Fach war. Die Zeugenvernehmung hatte gezeigt, dass es auf dem Garagendach tatsächlich eine abgelöste Bitumenbahn gab, welche der Maurermeister wiederholt neu befestigt hatte – sie löste sich allerdings immer wieder. Nach Zeugenaussage ging der Wasserfleck jeweils auf das neue Befestigen der Bitumenbahn hin wieder zurück.
Die Bundesrichter glaubten dem Maurer daher, dass er stets nur an einem Symptom herumgedoktert hatte, die wahre Ursache – die Fehlkonstruktion in der Drainage – aber tatsächlich nicht kannte. Das Oberlandesgericht Saarbrücken hatte unterstellt, nach mehrfachen erfolglosen Reparaturversuchen hätte der Maurer erkannt haben müssen, dass die Bitumenbahn nicht die eigentliche Ursache war. Der BGH hielt diesen Rückschluss ohne weitere Zeugenvernehmung nicht für angemessen. Er kippte das Urteil der Vorinstanz, welches den Käufern Schadensersatz zugebilligt hatte und verwies die Sache dorthin zurück.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
Hinweis: Entscheidungen der Rechtsprechung sind sehr komplex. Eigene juristische Bewertungen ohne fachkundige Kenntnis sind nicht empfehlenswert. Ob dieses Urteil auch auf Ihren Sachverhalt Anwendung findet, kann Ihnen als Mitglied daher nur ein Rechtsberater in einem Haus & Grund – Ortsverein erklären.