Mangelnde Trittschalldämmung betrifft nur den darunter lebenden Wohnungseigentümer. Wie kann er seine Ansprüche gegen die Eigentümerversammlung durchsetzen?
Nach einem Dachausbau ist der Trittschallschutz nicht in Ordnung – findet zumindest der darunter lebende Wohnungseigentümer. Er möchte gegen den Bauträger vorgehen. Die anderen Eigentümer im Haus möchten aber nicht – sie stört der Trittschall ja nicht. Kann der Betroffene in so einem Fall auf eigene Faust ein Beweisverfahren anstrengen, um den Miteigentümern die Zustimmung zur Nachbesserung abzuringen?
Karlsruhe. Ein Wohnungseigentümer will Mängel am Gemeinschaftseigentum mit einem selbstständigen Beweisverfahren feststellen lassen – gegen die anderen Eigentümer. In einem solchen Fall muss er sich nicht zunächst darum bemühen, dass die Eigentümerversammlung beschließt, ein Gutachten in der Frage einzuholen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Beschluss vom 14.03.2018, Az.: V ZB 131/17).
Im konkreten Fall ging es um den nachträglichen Ausbau eines Dachgeschosses in einer Anlage mit Eigentumswohnungen. Nach dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Ausbau kamen Zweifel auf, ob die Trittschalldämmung auch den Anforderungen entspricht. Messungen kamen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Den Eigentümern einer unter dem Dachgeschoss liegenden Wohnung war der Trittschall jedenfalls zu laut. Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung forderten sie, wegen möglicher Schallschutz-Mängel beim Dachausbau gegen den Bauträger vorzugehen.
Damit fanden Sie allerdings keine Mehrheit. Nachdem die Eigentümerversammlung ihren Antrag abgelehnt hatte, kam ihr zweiter Antrag gar nicht mehr zur Abstimmung: Mit diesem Antrag sollten die Eigentümer beschließen, ein Gutachten über Mängel beim Trittschallschutz einzuholen. Die betroffenen Wohnungseigentümer gaben aber nicht auf: Sie gingen zum Amtsgericht und beantragten ein selbstständiges Beweisverfahren. Ziel des Verfahrens sollte es sein, dass ein Sachverständiger den anderen Wohnungseigentümern Mängel beim Schallschutz bestätigt. Damit wollten die betroffenen Eigentümer dann eine Beseitigung der Mängel durchsetzen.
BGH: Eigentümerversammlung musste nicht gefragt werden
Das Amtsgericht lehnte den Antrag allerdings ab. Es ging davon aus, dass die Eigentümerversammlung zunächst darüber entscheiden müsste, ob ein Gutachten eingeholt werden soll. Dem schloss sich auch das Landgericht an. Die Eigentümer zogen weiter vor den Bundesgerichtshof (BGH) – und bekamen hier tatsächlich Recht. Die Bundesrichter beschlossen: Ein selbstständiges Beweisverfahren ist auch dann möglich, wenn die Eigentümerversammlung über die Frage nicht zuvor bereits abgestimmt hat. Der Wohnungseigentümer, der das selbstständige Beweisverfahren beantragt, muss sich vorher nicht um eine Zustimmung der anderen Eigentümer bemüht haben.
Zur Begründung schreibt der BGH: Wenn ein Eigentümer ein Interesse daran hat, dass die Ursache für einen Mangel am Gemeinschaftseigentum oder der Aufwand für seine Beseitigung ermittelt wird, kann er auch ein selbstständiges Beweisverfahren anstoßen. Die Eigentümerversammlung muss mit der Frage nicht zuvor befasst werden, wenn der Betroffene mit großer Sicherheit davon ausgehen kann, für seinen Antrag keine Mehrheit zu finden. Außerdem, so der BGH, nimmt das Beweisverfahren der Eigentümerversammlung nicht die abschließende Frage ab, ob und wie eine Instandhaltungsmaßnahme am Ende durchgeführt wird.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
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